항목을 빠짐없이 적습니다
재산세는 과세기준일 기준으로 부과되고, 건물과 토지가 각각 계산됩니다. 관리비는 건물 형태에 따라 다르고 공용부 비용이 포함됩니다. 화재보험은 사업용 건물이면 가입 의무가 있을 수 있습니다. 승강기, 소방 설비, 냉난방 설비는 정기 점검과 교체 비용이 듭니다. 이 항목들을 한 표에 적어야 연간 금액이 나옵니다.
| 항목 | 주기 | 비고 |
|---|---|---|
| 재산세 등 | 연 1~2회 | 과세기준일 기준 |
| 관리비 | 매월 | 공용부 포함 |
| 화재보험료 | 연 1회 | 의무 여부 확인 |
| 정기 점검 | 연 1~4회 | 설비별 상이 |
| 대형 수선 | 수년 주기 | 적립 필요 |
| 대출 이자 | 매월 | 금액 최대 |
이자가 가장 큰 항목인 경우가 많습니다
담보대출 5억원에 연 5%면 이자만 연 2,500만원입니다. 재산세와 관리비를 합친 금액보다 클 수 있습니다. 보유 비용을 계산할 때 이자를 빼면 실제 부담의 절반 이상을 누락하게 됩니다. 원금 상환액은 자산으로 전환되는 것이므로 비용과 구분해 적되, 현금흐름에는 포함해야 합니다.
임대 수익과 비교해 순부담을 냅니다
일부를 임대하고 있다면 임대료 수입이 비용을 상쇄합니다. 연간 비용에서 연간 임대 수입을 빼면 순부담이 나옵니다. 순부담이 음수면 보유 자체가 수익을 내고 있다는 뜻입니다. 공실 가능성을 고려해 임대료를 보수적으로 잡아야 합니다.
대형 수선은 따로 적립합니다
방수, 외벽, 승강기 교체 같은 대형 수선은 몇 년에 한 번 큰 금액으로 발생합니다. 매년 비용에 나타나지 않다가 어느 해에 몰립니다. 예상 주기와 금액을 추정해 연 단위로 나눠 적립해 두면 그해에 자금이 흔들리지 않습니다.
실제로 하는 순서
- 작년 재산세 고지서로 세액을 확인합니다
- 월 관리비에 12를 곱합니다
- 화재보험료와 정기 점검 비용을 더합니다
- 대형 수선 예상 금액을 주기로 나눠 연 적립액을 구합니다
- 담보대출 연간 이자를 더합니다
- 연간 임대 수입을 빼 순부담을 계산합니다
결과를 바꾸는 조건
- 공실이 생기면 임대 수입이 줄어 순부담이 커집니다
- 감면 대상 건물이면 재산세가 낮아집니다
- 자가 사용 비중이 높으면 임대 수입 없이 전액 부담입니다
- 금리가 변동되면 이자 항목이 크게 움직입니다
상황에 적용해 보기
- 상황
- 사업용 건물을 보유한 기업이 연간 순부담을 계산합니다.
- 확인한 값
- 재산세 등 연 420만원 (가정값입니다. 실제 조건은 계약서와 지역 기준에서 확인한 숫자로 바꿔 계산하세요.)
- 관리비 월 95만원
- 화재보험료 연 160만원, 정기 점검 연 240만원
- 대형 수선 10년 주기 6,000만원 예상 → 연 600만원 적립
- 담보대출 5억원, 연 5% → 이자 연 2,500만원
- 건물 일부 임대 수입 월 280만원, 공실률 10% 반영
- 계산과 판단
- 관리비는 95만원 곱하기 12인 1,140만원입니다
- 고정 비용 합계는 420 더하기 1,140 더하기 160 더하기 240 더하기 600인 2,560만원입니다
- 이자 2,500만원을 더하면 5,060만원입니다
- 임대 수입은 280만원 곱하기 12 곱하기 0.9인 3,024만원입니다
- 순부담은 5,060만원 빼기 3,024만원인 2,036만원입니다
- 최종 결과
- 연간 총비용은 5,060만원이고 임대 수입 3,024만원을 빼면 순부담은 2,036만원입니다. 이자를 빼고 계산했다면 순부담이 오히려 464만원 흑자로 보였을 것입니다. 이자 포함 여부가 결론을 뒤집습니다.
- 결과가 달라지는 경우
- 공실률이 30%로 올라가면 임대 수입이 2,352만원으로 줄어 순부담이 2,708만원이 됩니다. 공실 시나리오를 함께 계산해야 안전합니다.
- 다음에 할 일
- 재산세 고지서와 관리비 내역으로 고정 항목을 먼저 적고, 대출 이자와 대형 수선 적립액을 더해 연간 총비용을 구하세요.
자금길이 만든 가상 사례입니다. 실제 기관 심사 결과나 특정 기업의 수치가 아닙니다.
다음 단계 체크리스트
- 재산세 고지서 확인
- 연간 관리비 계산
- 보험료·점검비 합산
- 대형 수선 연 적립액 산출
- 대출 이자 포함
- 임대 수입 차감 후 순부담
출처와 확인 기준
아래 공식 자료를 참고해 신청 구조와 준비 기준을 정리했습니다. 예시·계산·체크리스트는 자금길이 만든 설명 자료입니다. 금리·한도·접수 여부는 실시간 제공하지 않습니다.
