감정평가액이 출발점입니다
내가 생각하는 시세와 감정평가액은 다를 수 있습니다. 감정평가는 거래 사례와 공시가격을 참고해 보수적으로 산정되는 경우가 많습니다. 최근 실거래가가 있으면 참고 자료로 제출할 수 있지만 최종 금액은 평가 기관이 정합니다. 평가 비용도 신청자가 부담하는 것이 일반적입니다.
| 단계 | 계산 | 효과 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 기준값 | 출발점 |
| × 담보인정비율 | 중간값 | 비율만큼 축소 |
| − 선순위 채권최고액 | 중간값 | 기존 설정분 차감 |
| − 최우선 변제 차감 | 최종값 | 임차인 보호분 차감 |
선순위 채권이 먼저 빠집니다
이미 근저당이 설정되어 있으면 그 채권최고액이 먼저 차감됩니다. 채권최고액은 실제 대출 잔액보다 크게 설정되는 것이 보통이어서, 잔액이 적어도 차감액은 큽니다. 기존 대출을 갚고 근저당을 말소하면 그만큼 여력이 돌아옵니다.
임차인이 있으면 최우선 변제액이 빠집니다
상가나 주택에 임차인이 있으면 보증금 중 일정액이 다른 채권보다 먼저 보호됩니다. 이 금액은 담보 가치에서 미리 빼고 한도를 계산합니다. 임차인 수가 많으면 차감액도 커집니다. 임대 중인 부동산을 담보로 쓸 때 예상보다 한도가 작게 나오는 주된 이유입니다.
네 단계를 직접 계산해 봅니다
평가액, 인정 비율, 선순위 채권최고액, 최우선 변제 차감액을 각각 적고 순서대로 빼면 실제 가능액이 나옵니다. 이 계산을 미리 해 보면 상담에서 제시되는 금액이 왜 그런지 이해할 수 있고, 기존 근저당 정리처럼 올릴 방법도 보입니다.
실제로 하는 순서
- 담보물의 감정평가액을 확인합니다
- 적용될 담보인정비율을 상담에서 받습니다
- 등기부등본으로 선순위 근저당의 채권최고액을 확인합니다
- 임차인 현황과 보증금을 확인합니다
- 지역별 최우선 변제 기준을 확인해 차감액을 계산합니다
- 네 단계를 순서대로 계산해 실제 가능액을 구합니다
결과를 바꾸는 조건
- 공장이나 특수 용도 부동산은 인정 비율이 낮게 적용될 수 있습니다
- 임차인이 없으면 최우선 변제 차감이 발생하지 않습니다
- 기존 근저당을 말소하면 그만큼 한도가 늘어납니다
- 후순위로 설정하면 비율이 더 낮아지거나 취급이 어려울 수 있습니다
상황에 적용해 보기
- 상황
- 임대 중인 상가를 담보로 자금을 조달하려 합니다.
- 확인한 값
- 감정평가액 6억원
- 담보인정비율 60% (가정값입니다. 실제 조건은 계약서와 지역 기준에서 확인한 숫자로 바꿔 계산하세요.)
- 선순위 근저당 채권최고액 1억 8,000만원 (실제 잔액 1억 2,000만원)
- 임차인 3명, 최우선 변제 차감 합계 6,000만원 (가정값입니다. 실제 조건은 계약서와 지역 기준에서 확인한 숫자로 바꿔 계산하세요.)
- 계산과 판단
- 6억원 곱하기 60%는 3억 6,000만원입니다
- 선순위 채권최고액 1억 8,000만원을 빼면 1억 8,000만원입니다
- 최우선 변제 차감 6,000만원을 빼면 1억 2,000만원입니다
- 기존 대출 실제 잔액은 1억 2,000만원이지만 차감은 채권최고액 1억 8,000만원 기준입니다
- 최종 결과
- 평가액 6억원에 비율 60%를 곱한 3억 6,000만원에서 두 번 차감해 실제 가능액은 1억 2,000만원입니다. 평가액의 20% 수준입니다. 기존 대출 1억 2,000만원을 갚고 근저당을 말소하면 채권최고액 차감이 사라져 가능액이 3억원으로 올라갑니다.
- 결과가 달라지는 경우
- 임차인의 보증금이 최우선 변제 기준을 넘으면 차감액 계산이 달라집니다. 지역별 기준 금액이 다르므로 해당 지역 기준을 확인해야 합니다.
- 다음에 할 일
- 등기부등본으로 선순위 채권최고액을 먼저 확인하고, 임차인 현황과 지역 기준을 조사해 네 단계 계산을 직접 해 보세요.
자금길이 만든 가상 사례입니다. 실제 기관 심사 결과나 특정 기업의 수치가 아닙니다.
다음 단계 체크리스트
- 감정평가액 확인
- 담보인정비율 문의
- 등기부등본으로 선순위 확인
- 임차인 현황 파악
- 지역별 최우선 변제 기준 조사
- 네 단계 계산
출처와 확인 기준
아래 공식 자료를 참고해 신청 구조와 준비 기준을 정리했습니다. 예시·계산·체크리스트는 자금길이 만든 설명 자료입니다. 금리·한도·접수 여부는 실시간 제공하지 않습니다.
